Invertir en ladrillos / Analogías
Aguascalientes, Mayo 31 (2022).- Muy estimado lector: Llegó el momento de salir de los mercados financieros y de adentrarnos en un instrumento contemporáneo, por llamarlo de algún modo. Si hay algo en común entre los que han logrado la independencia financiera, aquellas personas que han sabido mover sus fichas en cuanto al manejo del juego del dinero se refiere, es la inversión en bienes raíces. Parece que es un común denominador, un caudal natural a donde dichas personas destinan una importante cantidad de recursos.
¿Qué entendemos por bienes raíces? Dando una respuesta simple, sería todos aquellos activos tangibles, tales como: casas, departamentos, terrenos, locales comerciales e industriales. Cada tipo tiene su respectiva particularidad o naturaleza, desde las ubicaciones ideales a los montos de inversión estimados. Así, no es lo mismo un terreno en la carretera a una casa en una zona residencial o un local comercial a pie de calle en una zona céntrica y peatonal.
En una ocasión escuché a una persona aseverar algo al respecto. Hacía alusión a una afirmación más o menos así: “Tierra hasta en las uñas es bueno tener”. Traduciendo lo que refería, es que los bienes raíces siempre son una buena inversión, sobre todo pensando a futuro.
Por norma general, un bien raíz suele apreciar su valor durante los años. Un terreno que en los años 70´s estaba lejano, hoy es parte del área industrial del nuevo parque. Dicho activo que fue adquirido en millones de los viejos pesos, hoy cuesta millones o decenas de millones pero de los nuevos pesos. Algo que se compró en hectáreas a un módico importe, hoy se vende por millones y en partes pequeñas. Ejemplos hay muchos, pero creo haber transmitido y plasmado la idea principal.
Adicional a la plusvalía, con los años también se debe considerar el crecimiento demográfico y de infraestructura. En un país de más de 120 millones de habitantes, con un par de hijos promedio por hogar, es natural pensar que la demanda de bienes, servicios y viviendas va en aumento y su proyección así lo confirma. Con lo anterior se puede concluir que adquirir un activo inmobiliario es una apuesta segura patrimonialmente hablando.
Lo que no hay que perder de vista es que no toda inversión genera flujos de caja mes a mes, año con año. Un terreno que no se renta y está haciendo crecer la hierba solamente es un recurso parado, estancado en miras a que se sobrevalore a futuro. Una casa, un local comercial o industrial, que son alquilados sí que genera flujos todos los meses (siempre y cuando el inquilino no se atrase con los pagos). Así pues, depende también de la estrategia que el adquirente tenga en sus inmuebles.
Centrándonos en la vivienda en zona privada, esas de las que abundan por doquier, que cuentan con área social, con alberca, asador y quizás hasta gimnasio. En la que las áreas verdes enmarcan el entorno residencial. En ese supuesto hay costos a considerar: el mantenimiento. Mes a mes los tenedores de casas dentro de un coto deben realizar un desembolso a la administración o sociedad de propietarios. En algunos casos la mensualidad va de unos cientos de pesos, a varios miles. La cuota da derecho al uso y disfrute de las zonas comunes, pero también la obligación de solidariamente contribuir para el pago de vigilancia, jardinería, etc.
Siguiendo con el ejemplo anterior. De la renta estimada que adquiero mes a mes, debo sustraer varias partidas: gastos de mantenimiento, cuotas extraordinarias, comisiones sobre renta a la inmobiliaria promotora de la vivienda, impuestos, gastos legales (en caso de desalojo por impago), arreglos a descomposturas propios del uso, etc.
Al sumar cada uno de los conceptos detallados en el último párrafo, vemos que el negocio inmobiliario de alquiler se merma considerablemente. Si se esperaba una utilidad de un 10% anual, termina quedando en algo más cercano al 5% (por debajo de la actual inflación).
A los márgenes hay que incluir el factor disponibilidad, la liquidez. No es igual de fácil y rápido mover una cantidad de dinero, ya sea en efectivo o transferencia, que poner en venta el bien raíz, y esperar a que alguien esté dispuesto a pagar el precio solicitado. Por tanto, el factor tiempo es crucial en la toma de decisiones. Si no se tiene urgencia ni prisa, entonces esta alternativa es buena y bien vale la pena el considerarla. Por el contrario, si lo que se busca es la disponibilidad inmediata, la transferencia de valores, entonces puede que este instrumento no sea lo más óptimo.
Después de todo, las inversiones se parecen a los trajes, no a todos les queda la misma talla, ni el mismo modelo. Puede que lo mejor sea buscar el propio, probar, experimentar y en el camino perfeccionar la técnica. Al final, el dinero invertido es un recurso que no se necesita para algo más, y pensado a largo plazo con miras en acrecentar un patrimonio personal y, en última instancia, y de así requerirlo, sacar provecho o utilidad en caso de necesitar vender.